Die Ferienwohnung im Steuerrecht

Vermietung einer Ferienwohnung

Was Sie als Vermieter einer Ferienwohnung beachten sollten:

  • Liegt eine Einkunftserzielungsabsicht vor?
  • Wird die Wohnung vermietet und teilweise selbst genutzt?
  • Was passiert, wenn Sie die Wohnung veräußern?

Neben der Tatsache, stolzer Besitzer einer Immobilie zu sein, wirkt sich die Vermietung einer Ferienwohnung im Wesentlichen steuerlich wie folgt aus:

  • Vorsteuerabzug auf Kaufpreis, Mobiliar etc.
  • Verlustverrechnungsmöglichkeit mit anderen Einkünften
  • Einkommensteuer: > Erstellung einer Einnahme-Überschussrechnung
  • Umsatzsteuer: > Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen und Umsatzsteuererklärung

Damit Sie Gewinne und- oder Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung bzw. eines Ferienhauses auf Ihre Steuerbelastung auswirken, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein.

Die Einkunftserziehlungsabsicht

Steuerlich kann Ihre Wohnung nur berücksichtigt werden (positiv wie negativ), wenn Sie damit überhaupt Geld verdienen wollen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass ein Steuerpflichtiger einen Einnahmeüberschuss zu erzielen beabsichtigt.

Wird die Ferienwohnung im Vergleich zur ortsüblichen Vermietungszeit zu mehr als 25% unterschritten muss für das Vorhandensein einer Einkunftserzielungsabsicht eine sog. Prognoserechnung erstellt werden. Hierzu gilt folgendes:

Sofern Sie die Ferienwohnung teilweise selbst nutzen muss für eine steuerliche Berücksichtigung, voraussichtlich ein sog. Totalüberschuss erzielt werden. Für die Ermittlung des Totalüberschusses sind für einen Zeitraum von 30 Jahren die zu erwartenden Einnahmen zu schätzen. Davon abzuziehen sind die ebenfalls zu schätzenden Werbungskosten. Für die Werbungskosten gilt:

In voller Höhe abziehbar sind (alle die direkt durch die Vermietung verursacht sind):

  • Anzeigen für die Gewinnung von Mietern
  • Kosten für Endreinigung (sofern nicht Mieter bezahlt)

Abzug im Verhältnis von Fremdnutzung zu Eigennutzung:

  • Schuldzinsen
  • Versicherungskosten
  • Grundsteuer etc. Das Verhältnis der zeitlichen Nutzung ist vom Vermieter (Steuerpflichtiger) nachzuweisen.
Tipp von Ihrem Steuerberater:

Sofern die eigene Nutzung nicht uneingeschränkt möglich ist, weil die Wohnung beispielsweise durch eine Agentur vermittelt wird, kann die Leerstandszeit bei der Berechnung des Verhältnisses der Fremdnutzung zugeordnet werden (vertraglich muss die Selbstnutzung in dieser Zeit ausgeschlossen werden).

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